Конституционный Суд решил дилемму посуточного найма жилья

Конституционный Суд проанализировал распространенную по всей стране проблему найма жилья, а именно суд разбирался с вопросом допустимости посуточного найма жилого помещения. Эта проблема в наибольшей степени распространена в крупных городах и туристических регионах.

 В 2019 году Павел Бахирев стал сдавать внаем свою однокомнатную квартиру, находящуюся в Пскове. В большинстве случаев наем носил краткосрочный характер, исчисляемый посуточно, а нанимателями в основном были семьи с детьми, приезжающие в туристических целях, а также люди, приезжающие на лечение или в командировку.

Через некоторое время один из жильцов, недовольный частой сменой нанимателей, обратился в суд с требованием о запрете сдавать квартиру посуточно. Судебный процесс шел трудно, решения судов отменялись, но в итоге суды, включая Верховный Суд, указали, что посуточность найма свидетельствует о гостиничной деятельности, и констатировали незаконность действий наймодателя.

Всё дело в том, что с 2019 года ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ предусматривает запрет ведения гостиничной деятельности в жилых помещениях. Суды же, признав посуточный характер найма существенным признаком гостиничной деятельности, тем самым фактически установили запрет посуточного найма жилья.

В конце концов, дело дошло до Конституционного Суда, предметом анализа которого стала указанная норма жилищного законодательства и ее судебная интерпретация, как устанавливающая запрет на посуточный наем жилья.

7 февраля 2023 года прошло заседание Конституционного Суда, на котором помимо доводов заявителя, были изучены позиции стороны законодателя (Государственной Думы, Совета Федерации и Президента РФ), а также Правительства РФ, Генеральной прокуратуры, Министерства юстиции.

Доводы законодателя и профильных ведомств сводились, к тому, что возможны более определенные критерии разграничения гостиничной деятельности и найма жилья, но и в нынешнем состоянии правовое регулирование не вызывает сомнений в конституционности. Несколько иной была позиция Генеральной прокуратуры, обратившей внимание на имеющуюся проблему в деле заявителя.

В свою очередь, представитель заявителя адвокат Владимир Цвиль указал, что законодательством минимальный срок найма жилья не ограничен. При этом срок является не субъективной, а объективной величиной, поэтому суды не могут самостоятельно вводить ограничение по сроку в зависимости от своего усмотрения. В таком случае будет нарушаться конституционное условие ограничения прав только законом, а также возникнет неопределенность в вопросе, какой срок считается минимально допустимым.

Адвокат обратил внимание на то, что жилищные права жильцов многоквартирных домов должны обеспечиваться не ограничением прав нанимателей и наймодателей, а действенным выполнением правоохранительных мер со стороны государства, которые можно и нужно совершенствовать. В заключении представитель заявителя еще раз подчеркнул, что вводить ограничение минимального срока договора может только законодатель. Однако, рассматривая анализируемое ограничение, необходимо учитывать не только чистую юриспруденцию, но и социологию, экономику и политику права. «В частности, нужно учитывать правомерные ожидания нанимателей и наймодателей, основанные на ранее сложившемся режиме использования жилых помещений, учитывая при этом вопрос экономической доступности гостиничных услуг для граждан, а также реальную способность соответствующей отрасли удовлетворить запросы общества, возникшие, в том числе от запрета посуточного найма. Не должно оставаться без внимания и стимулирование легализации традиционно сложившихся в общественной среде экономических отношений, в целях предотвращения серьезных рисков, связанных с их теневым существованием. Также нужно учитывать туристические, инфраструктурные, экономические и иные особенности страны, отдельного региона или конкретной местности», - отметил адвокат.

В итоге 23 марта Конституционный Суд вынес Постановление, в котором уточнил, что собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий пяти лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен. В экономической сфере сдача жилья в наем может существенно дополнять гостиничную деятельность, способствовать развитию туризма.

При этом нормативно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения предоставляемых услуг приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг. Однако это не является препятствием для оценки данных обстоятельств судами и принятия ими сбалансированного решения. Суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретного жилого помещения создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые возникают при обычном использовании жилья, либо очевидно повышает эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности.

КС РФ постановил, что оспоренная норма не противоречит Конституции РФ. Она не предполагает запрета краткосрочного (на срок от одних до нескольких суток) найма жилых помещений в многоквартирном доме без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь по формальным признакам (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер и др.), если при этом не создаются существенные неудобства для иных жильцов.

Федеральному законодателю надлежит принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений. Законодатель может определить специальные правила этой деятельности для отдельных местностей, например, туристических мест и курортов.

Решения по делу заявителя, вынесенные на основании нормы, истолкование которой выявлено в Постановлении КС РФ,  подлежат пересмотру.

В своем комментарии супруга заявителя – Ольга Бахирева сказала, что они с супругом очень обрадованы данным Постановлением Конституционного Суда. «Была долгая, нелегкая борьба. Мы прошли суды общей юрисдикции, которые, к сожалению, не уделили нашему делу должного внимания. Поэтому вынуждены были обратиться в Конституционный Суд, как в последнюю инстанцию, в которой мы надеялись найти справедливость.  К счастью это произошло, и сейчас мы видим, что в Постановлении Конституционного Суда содержится очень много важной информации. Того, о чем, собственно говоря, мы кричали, пытаясь донести ранее до судов общей юрисдикции. Поэтому мы, конечно же, очень рады, что внесена ясность. Мы рады, что теперь, наверное, сотни тысяч, и даже миллионы российских семей смогут по-прежнему позволить себе доступный отдых, выезд со своими детьми в южные регионы, просто, в другой город, или регион, потому что для многих это был и остается единственный способ вместе с семьей куда-то выбраться. Конечно, до конца к нам осознание еще не пришло, потому что это была очень долгая борьба. Хотелось бы еще добавить, потому что эта тема всплывала и в анонсе заседания Конституционного Суда, о нарушении правопорядка, о том, что жильцы другого собственника могли нарушать порядок, и поэтому решено было всем запретить найм. К сожалению, разные бывают участники правоотношений.  Но надо максимально стремиться к соблюдению правопорядка.   Предусмотрена  административная ответственность за подобные нарушения, поэтому человек, который снимает квартиру, неважно на одни сутки, на год, на пять лет, становится собственником и, в любом случае, должен вести себя достойно, и не нарушать права соседей. Конечно, я надеюсь, что данное решение Конституционного Суда, наконец-то, сделает рынок посуточной аренды жилья более белым. Потому что люди поймут, что они находятся в законном бизнесе, не делают того, что запрещено законом, или не находятся  какой-то пограничной зоне. Хорошо, что Конституционный Суд и в этот вопрос внес ясность». 

Адвокат Владимир Цвиль отметил, что это именно тот случай, когда решение Суда было невозможно предвидеть, так как у Конституционного Суда в этом деле была очень сложная задача: найти компромисс между интересами, с одной стороны, постоянных жильцов, а с другой - нанимателей и наймодателей жилых помещений в многоквартирных домах. Полагаем, что компромисс удалось достичь настолько, насколько это возможно в рамках уже имеющейся архитектуры действующего законодательства. Суд сохранил интересы обеих сторон, выработав ориентиры отграничения краткосрочного коммерческого найма от гостиничной деятельности. Фактически суд предостерег от формального правоприменения в этой сфере, указав на необходимость оценки не столько формальных признаков отдельных гостиничных услуг, сколько - степени влияния нанимателей на спокойный быт постоянных жильцов и интенсивности использования нанимателями общего имущества. 

Также важен акцент суда на том, что ни посуточный срок найма, ни предпринимательский статус наймодателя не могут однозначно свидетельствовать о гостиничной деятельности. Но на этом точка не поставлена, так как по прямому указанию Конституционного Суда, законодатель должен дальше совершенствовать баланс интересов в этой сфере, конкретизировав запрет осуществления гостиничной деятельности в жилых помещениях.

 Елена Ломова, специально для ИА RUSNORD