Нацпроект «Доступное жилье» захлебнулся волной просроченных ипотечных кредитов

Как пишет издание, в Алтайском крае завершается ревизионная проверка деятельности регионального партнера Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - ОАО "Агентство жилищного кредитования" (АЖИК). Проверка проводится по инициативе администрации края. В ревизионной комиссии сообщили, что причиной проверки стал высокий уровень просроченной задолженности физлиц по ипотечным кредитам в регионе. По итогам прошлого года он превысил 6%, в результате чего АИЖК приостановило выкуп закладных у этого оператора, заявили в ревизионной комиссии. Согласно данным на официальном сайте АИЖК, по итогам прошлого года Алтайский край лидировал по объему и количеству рефинансированных закладных и, соответственно, по объемам выданных ипотечных кредитов. Кредитный портфель АЖИК по итогам года составил 4,4 млрд рублей, общий объем рефинансированных АИЖК в регионе закладных превышал 1 млрд рублей, что почти вдвое выше, чем у ближайшего конкурента в Самарской области (600 млн рублей).

Рост просрочки по ипотечным кредитам наблюдается и в других регионах, активно развивающих ипотечное кредитование в рамках реализации национальной программы "Доступное жилье", утверждают источники, знакомые с ситуацией. Так, представитель одного из крупных коллекторских агентств, работающий с регионами, утверждает, что в Башкирии объем просроченной задолженности превысил 9%. А по информации источника газеты «КоммерсантЪ», близкого к АИЖК, выкуп закладных приостановлен в 30 региональных компаниях, в том числе Волгоградском фонде жилья и ипотеки, Ипотечной корпорации Саратовской области.

По словам директора ОАО "Ипотечная корпорация Саратовской области" Дениса Филиппова, рост просрочки связан с тем, что АИЖК изменило систему погашения кредитов, переведя всех клиентов на обслуживание в банк "Возрождение", филиала которого в Саратове нет. В банке "Возрождение" вчера получить комментарии не удалось. В АИЖК вчера отказались назвать все регионы и операторов, где программы были приостановлены.

Уровень просрочки в 6% или 9% участники рынка называют "дикостью". "Нормальная просрочка по ипотеке на российском рынке должна укладываться в 1%, а дефолты - не превышать долей процента",- говорит зампред правления "Абсолют банка" Олег Скворцов.

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" реализуется с начала 2006 года. Для повышения доступности ипотечных кредитов была создана специальная государственная структура - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Она обеспечивает ликвидность российских коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Для этого агентство, пользуясь господдержкой, выкупает у банков ипотечные кредиты. Банки получают возможность оперативно "чистить" баланс и получать средства для дальнейшего кредитования. В числе партнеров АИЖК порядка 200 российских банков, в основном региональных.

"Проблема невозвратов по ипотеке заключается в том, что залог по кредиту очень трудно поддается взысканию, в этом случае из квартиры приходится выселять жильцов, что фактически невозможно",- отмечает генеральный директор "Центра развития коллекторства" Дмитрий Жданухин. В итоге, добавляет он, банкам приходится списывать задолженность по ипотеке, что приводит к убыткам.

Основная причина высоких темпов роста просроченной задолженности операторов и партнеров АИЖК - стремление максимально нарастить объемы ипотеки на фоне низких требований к проверке кредитного качества заемщиков и сопровождению уже выданных кредитов. "В 2005-2006 годах основной целью единой унифицированной системы рефинансирования АИЖК было повышение объемов рефинансируемых кредитов в связи с реализацией нацпроекта "Доступное и комфортное жилье",- отмечает гендиректор ОАО "Кировская региональная ипотечная корпорация" Екатерина Орешкович.- В результате в 2007 году на первое место вышла проблема качества закладных". По словам представителя одного из банков, выкупающих кредиты, выданные по стандартам АИЖК, ссуды нормального качества в продаваемых регионами портфелях составляют 30-50%. "Зачастую контрагенты АИЖК, уверенные в госгарантиях рефинансирования кредитов, подходят к выдаче ипотеки формально: были даже случаи, когда справки о доходах фальсифицировались",- рассказывает банкир.

Сложившаяся ситуация может затормозить реализацию нацпроекта "Доступное жилье" в регионах, которую курировал лично Дмитрий Медведев до избрания президентом. "У большинства региональных банков нет других возможностей продолжать выдавать ипотеку, кроме рефинансирования выданных кредитов через АИЖК,- говорит старший аналитик банка "Траст" Евгений Надоршин.- А эта возможность в связи с ростом просрочки сейчас ограничена".

Проблемы с невозвратами ипотечных кредитов стали причиной кризиса ипотеки класса subprime в США, спровоцировавшего мировой финансовый кризис. "Если ипотечные кредиты, выдаваемые региональными операторами в рамках нацпрограммы, в обход стандартов АИЖК выдавались рискованным заемщикам, есть риск, что ситуация будет развиваться по американскому сценарию",- рассуждает старший аналитик ИГ "Антанта Пиоглобал" Максим Осадчий. Он указывает, что американский кризис был спровоцирован невозвратами кредитов со стороны заемщиков класса ninja (no income, no job & assets). Это вызвало спад на рынке недвижимости и в результате банки не смогли компенсировать невозвраты кредитов за счет реализации заложенного жилья.

По оценкам аналитиков, в России замедление темпов роста ипотеки тоже может спровоцировать падение цен на недвижимость в регионах. "Но нельзя не учитывать, что в России слишком большой дефицит жилья, чтобы цены резко упали, например, на 50%",- считает господин Надоршин. Кроме того, в России отношение общего объема выданных ипотечных кредитов к ВВП не превышает 1,5%, в то время как в США достигало 60%, добавляет старший аналитик "Юникредит Атон" Рустам Боташев.