Стоимость экономичного жилья на вторичном рынке может обвалиться в 2009 году

Стоимость жилья на вторичном рынке снижается, и ситуация вскоре вряд ли изменится. Выборы выступят сдерживающим фактором на ближайшие полгода. На более долгосрочную перспективу влияние окажет низкий платежеспособный спрос

За первые девять месяцев 2007 г. средняя цена предложения на московском вторичном рынке недвижимости в пересчете на рубли снизилась на 2%. С учетом инфляции доллара на мировом рынке стоимость жилья в рублевом эквиваленте сократилась как минимум на 3,5%. Большинство сделок совершается с дисконтом к «каталожной» цене, поэтому ее реальное значение уменьшилось в среднем на 12-15%.

Инвестиционный спрос на квартиры практически исчерпан. В большинстве российских регионов для 93-95% домохозяйств взлетевшая в 2005-2006 гг. цена перешагнула предельный уровень относительно величины доходов. Подобная ситуация особенно характерна для столицы. Предвидя снижение цен, наиболее дальновидные инвесторы начали фиксировать прибыль на их пике еще в августе-сентябре 2006 г.

Одним из основных факторов, поддерживающих иллюзию роста стоимости недвижимости, остается цена предложения. Поскольку такая информация общедоступна, она и выступает основным ориентиром для инвесторов, зачастую становясь поводом для спекуляций и дезинформации. При этом реальные сделки совершаются с дисконтом, который составляет от 5 до 15% в зависимости от категории жилья и округа, сроков экспозиции объекта. Снижение реальной стоимости московского жилья на вторичном рынке продолжится как минимум до середины II квартала 2008 г. под контролем крупных игроков рынка. В процесс плавной корректировки цен свою лепту внесет предвыборный период.

Оживление массового платежеспособного спроса на недвижимость экономкласса возможно, если стоимость единицы жилья (например, двухкомнатной квартиры общей площадью 54 м2, принятой в качестве федерального стандарта) не будет превышать дохода, полученного среднестатистическим домохозяйством (двое работающих) за три года. Для столицы этот показатель соответствует примерно $2400 за 1 м2, то есть столичное жилье экономкласса должно подешеветь относительно текущих уровней в среднем на 40%, что с большой долей вероятности может произойти к середине 2009 г. Стоимость бизнес- и элитного жилья в ближайшие два года также может снизиться, но не так значительно - на 15-30%. Причем чем дороже жилье, тем незначительнее уменьшится его стоимость.

Если будут приняты поправки в Налоговый кодекс о введении с конца 2008 г. налога на жилье в зависимости от его рыночной стоимости, то увеличится количество собственников, желающих продать недвижимость. Подобная ситуация при сохраняющемся спросе только ускорит снижение стоимости жилья, и вышеобозначенные уровни могут быть достигнуты уже к началу 2009 г.