Директор Фонда капремонта Архангельской области провел онлайн-лекцию на курсах повышения квалификации для специалистов ОМСУ

Что нужно знать о капремонте заместителям глав и специалистам отделов по ЖКХ в муниципальных образованиях и поселениях, где ведутся работы по программе капитального ремонта многоквартирных домов? Да в общем-то – ВСЁ. Потому что в системе капремонта, которая очень плотно взаимодействует с органами местного самоуправления, очень много нюансов. Которые надо знать и понимать всем участникам процесса.

Именно с этой целью в САФУ ведутся курсы повышения квалификации для муниципальных служащих. По программе, участие в которой принимают специалисты отрасли ЖКХ,  уже прочитаны лекции зам министром областного МинТЭКа Тамарой Лемешевой, зам руководителем ГЖИ Натальей Силуяновой и руководителем регоператора по обращению с твердыми коммунальными отходами Анатолием Назаровым.

Следующую лекцию провел директор Фонда капремонта Архангельской области Александр Бараев. Ее слушали в 34 маленьких и больших муниципалитетах региона – с возможностью задавать вопросы - голосом или в чате.

Вся лекция для удобства восприятия была разделена на 4 раздела:

• общие сведения о системе капремонта,
• способы формирования фонда капремонта МКД,
• организация и проведение капремонта,
• финансовая составляющая капремонта – сбор средств, работа с должниками, финансовая устойчивость.

Постараемся передать тезисы его выступления для тех, кто не имел возможности присоединиться к трансляции.

Общие сведения о системе капремонта.

Вся система капитального ремонта МКД уложена в большое количество нормативных документов – их несколько десятков. Основной постулат – Жилищный кодекс РФ. Плюс областной закон N 701-41-ОЗ от 02.07.2013 (ред. от 07.11.2017) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области», на основании которого было выпущено Постановление Правительства Архангельской области от 15.04.2014 N 152-пп (ред. от 22.08.2017) "Об утверждении перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Архангельской области, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта многоквартирных домов, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт многоквартирных домов, и перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Архангельской области, выполнение которых финансируется за счет средств государственной поддержки". Эти документы дали старт всему организационному процессу системы капремонта – этот старт состоялся в апреле 2014 года.

В программу должны были включаться абсолютно все МКД, которые есть на территории МО области. Однако по последним изменениям в ЖК субъектам была дана  возможность самостоятельно ограничивать вхождение домов в программу. Так, на основании принятых к областному закону поправок из регпрограммы исключаются дома с количеством квартир менее пяти, а также дома, признанные экспертами аварийными.

За пять лет регпрограмма претерпела  серьезные изменения: если в 2014 году она насчитывала более 14 тысяч МКД, то сегодня их 10500. В категорию аварийных ежегодно переходят порядка 500-600 домов.

Все дома разделены по очередности ремонта на трехлетние периоды: необходимость работ в них на конкретном этапе оценивается по пяти параметрам.

Регпрограмма претерпевает от трех до пяти актуализаций – все они проводятся на основе данных ОМСУ: ежегодно должен проводиться мониторинг состояния домов, который МО должны передавать в Фонд до 31 июля каждого года. В нем должны отражаться все изменения, которые происходят с жилфондом на территории МО.  Это касается и ввода новых объектов, и списания аварийных.

«Это очень важный элемент системы капремонта, - акцентирует внимание слушателей Александр Бараев, - от качества мониторинга зависит качество проводимого капремонта».

Способы формирования фонда капремонта МКД.

Система капремонта подразумевает под собой полную окупаемость: для этого был принят и утвержден на уровне регионального Министерства ТЭК и ЖКХ минимальный тариф, сегодня он составляет 8 рублей 56 копеек с м2. Но если в ряде финансово благополучных регионов система капремонта дотируется из бюджетов разных уровней, то в Архангельской области поддержки от бюджета нет. Программа планируется исходя из прогнозной собираемости по конкретному муниципальному образованию: сколько денег собрали в «котел» – на столько и выполняется работ.

Есть два способа для накопления средств на капремонт МКД: общий котел и спецсчет. Первый подходит для тех, кто не хочет самостоятельно заниматься ремонтами в своем доме, переложив эти вопросы на Фонд, второй  – для активных собственников.

Архангельская область активно работает по спецсчетам: если смотреть по МКД – то это примерно 15% от всего их количества, но если по площади жилого фонда, - то здесь уже достаточно внушительная цифра – более 30%. При том, что среднероссийский показатель – чуть более 19%. По СЗФО мы по этому параметру находимся на 5 месте – больше спецсчетов только в Костромской области (64%), Карелии, Вологодской и Нижегородской области (порядка 40-45%).

При этом ошибочно полагать, что по спецсчетам работают только вновь построенные многоквартирные дома – очень успешно работают как раз 8-12-квартирные деревяшки. Например, в Лешуконском районе. Собственникам таких домов в их работе по капитальному ремонту очень важна помощь УК и ОМСУ.

Решение о проведении капремонта равно как и решение о допвзносе  принимается двумя третями голосов собственников МКД, а вот решения о способе формирования фонда капремонта, владельце спецсчета, кредитной организации, где будет открыт спецсчет – простым большинством голосов. Этот механизм прописан в ст.42-44 ЖК РФ.

Нужно понимать, что Фонд капремонта Архангельской области как владелец спецсчета, не контролирует сметную стоимость, объемы и процесс проведения ремонтных работ. Все эти задачи лежат на собственниках, если они выбрали спецсчет: Фонд не имеет права проверки документов, т.к. спецсчет – это серьезный элемент самоуправления по МКД, и вмешательство юридического лица в этот процесс невозможно.  При работе по спецсчетам Фонд должен только открыть счет в банке, выбранном ОСС, и при поступлении документов – направить их в кредитную организацию для осуществления платежа.

Работая по спецсчетам, собственники уже сталкивались с недобросовестной работой привлеченных ими подрядных организаций, с завышениями объемов, с неправильным оформлением документов, с произведенными оплатами, по которым не выполнено никаких работ. Этими делами занимаются следственные органы. Поэтому собственники должны понимать, что спецсчет – это ответственность. И они всегда должны держать руку на пульсе, работать в сотрудничестве со своими управляющими компаниями, чтобы обеспечить контроль за процессом.

Важно: после введения вновь построенного дома в эксплуатацию собственники в течение 4 месяцев (!) должны принять решение о способе формирования фонда капремонта. Информация об этом направляется в адрес регоператора (общий котел) или в адрес Госжилинспекции (ТСЖ, ЖКСХ, УК). Все протоколы общих собраний направляются в Фонд. После чего у Фонда есть 2 месяца для того, чтобы наладить выписку квитанций. Таким образом через 6 месяцев собственники всех новых МКД должны начать получать квитанции и платить за капремонт.

Реальность такова, что общие собрания в новостройках в этот период зачастую не проводятся – и это то случай, когда необходимо подключиться ОМСУ. Задача МО – не позднее чем за месяц до окончания 4-месячного срока инициировать общее собрание собственников. Если это сделать не получается, то ОМСУ принимают нормативный документ по своему МО, по которому данный дом включается в «общий котел» ФКР АО. Далее Фонд решает вопрос об установлении собственников помещений и приступает к выпуску квитанций.

Если собственники в дальнейшем не будут согласным с данным способом формирования своего фонда капитального ремонта, они через общее собрание смогут это изменить, приняв решение об уходе на спецсчет.

Сроки для переходов со спецсчета на котел – в течение 1 месяца после получения протокола ОСС, с котла на спецсчет – в течение 1 года. По истечение же года все средства, накопленные домом, переводятся на его специальный счет и могут сразу начать работать на капремонт этого дома – по решению ОСС.

Почему такие сроки? Деньги, находящиеся в котле, дают возможность планировать процесс выполнения работ – как минимум на полгода вперед. В текущее время Фонд планирует работы на 2021 год – часть объектов уже законтрактованы. Поэтому сразу взять и вынуть деньги из котла нельзя – под них запланированы конкретные объемы работ. Возврат денег – это всегда корректировка программы. Так было в Котласе, когда большое количество домов одномоментно ушли на спецсчета – это серьезно отразилось на объемах выполнения работ по МО.

Один из самых важных моментов, на который попросил обратить  внимание Александр Викторович, когда дом переходит на спецсчет – и собственники перестают платить за капремонт. Собственники должны понимать, что спецсчет не снимает с них ответственности по оплате. Органы ГЖИ отслеживают ситуации по оплате домов-спецсчетников, и, если процент оплат по дому становится ниже 50%, включается механизм перевода дома со спецсчета на котел. ГЖИ уведомляет собственников о необходимости погашения задолженности в срок не более чем пять месяцев, если же собственники игногрируют это требование, здесь должны подключиться органы МСУ – и не менее, чем за два месяца до окончания этого срока инициировать взыскание задолженности. Подробно весь механизм прописан в ст.173 ЖК РФ.

Что касается домов с количеством квартир менее пяти, которые с 1 января 2020 года выведены из регпрограммы по капремонту. Это актуально для МО области – таких домов много в каждом районе. Для них в областном законе «О капремонте» введены отдельные разделы – им предоставляется возможность остаться в регпрограмме, но накапливать денежные средства на спецсчетах. Делается это через общее собрание, а решение о переходе с котла на спецсчет вступает в силу незамедлительно. Пока такое решение приняли только 10 малоквартирных домов.

Организация и проведение капремонта.

Фонд работает по утвержденным Правительством области краткосрочным планам. Прежде, чем эти планы утверждаются на уровне региона в ОМСУ должны пройти комиссии по утверждению таких краткосрочных планов по МО с конкретным перечнем МКД. Это регулируется ПП АО №472 от 14.11.2017 г. Задача комиссии – разделить эти объекты исходя из прогнозной собираемости  по городским округам и сельским поселениям. Далее эти объекты разбиваются на трехлетки.

Помимо основного перечня МКД формируется т.н. резервный перечень, куда включаются дома из более дальних этапов программы, но требующие скорейшего ремонта. Если появится экономия по МО, эти МКД будут выставлены на торги и отремонтированы. Экономия появляется от понижения стоимости в ходе аукционных процедур и выбытия домов, которые эксперты признали аварийными – такие дома исключаются из регпрограммы, т.к. целесообразности проведения капремонта в заведомо аварийном доме нет.

Резервный перечень – это особенность нашего региона, которая с 2017 года, когда Архангельская область начала ее применять, была неоднократно поставлена на вид в качестве примера для других региональных операторов. Эта мера позволяет оперативно распоряжаться остающимися на балансе средствами и использовать их максимально эффективно.

Планы по МО на 2021 год должны быть утверждены до 15 июля 2020 года – до этого времени возможно внести другие объекты или поменять виды работ. Документ необходимо направить в плановый отдел Фонда. До 15 августа 2020 года планы будут сведены. До 1 сентября 2020-го они должны быть представлены в МинТЭК, который их утвердит. С этого момента у регионального оператора появляются обязательства по организации капремонта.

УК и МО должны оказывать Фонду содействие в оценке объемов работ, предоставлению дефектных ведомостей, мониторингу жилого фонда.

Все объекты проходят через открытые аукционные процедуры. Существует реестр добросовестных подрядных организаций – только они имеют право участвовать в конкурсах. После торгов и заключения договоров подрядчик выходит на объект. Работу подрядной организации курирует инженер отдела контроля Фонда и представитель строительного контроля. На этом этапе также важно подключиться к процессу контроля  УК, ОМСУ, уполномоченным собственникам. Для нас очень важно, особенно в отдаленных районах, когда специалисты УК и МО регулярно посещают объекты, где ведется капремонт, высказывают замечания. Дополнительное мнение о том, что происходит на объектах, позволяет нам мгновенно реагировать на ситуацию. Пока такое эффективное взаимодействие у нас налажено с Котласом и Вельским районом. А хотелось бы – со всеми.

«Уведомляйте нас, пожалуйста, если в доме есть активные собственники, готовые участвовать в контроле и приемке работ. Через решение ОСС таких собственников нужно назначить «уполномоченными» - тогда у них появляется право подписи в актах приемки, а также внесения замечаний, - обратился к представителям МО Александр Бараев. – Наши кураторы, выезжая в ваши МО, будут знать, что на месте есть такие люди. Кроме того, контроль со стороны собственников помещений – это вовлечение людей в результат работ. Если они не вовлечены – отношение как правило бывает либо равнодушное, либо отрицательное, а вот если они сами в процессе – и результат всех удовлетворяет».

После окончания работ проводится комиссия по приемке. Любой член комиссии, - а туда обязательно входят представители МО и УК, - может заявить претензии и отразить это в акте замечаний. Наша задача – получить положительный результат от капремонта, который удовлетворял бы собственников, МО и УК. Поэтому в комиссиях участвовать надо.

После проведения работ подрядчик несет гарантийные обязательства по своим  работам в течение пяти лет. И здесь органы местного самоуправления и управляющие компании – наши глаза. Просьба внимательно относиться к возможным жалобам жильцов и информировать об этом Фонд.

Финансовая обеспеченность программы капремонта МКД.

Размер минимального взноса сегодня носит не экономический характер, а социальный. В 2020 году его величина составляет 8 рублей 56 копеек к м2.

Градации величины взноса по объектам в Архангельской области пока нет, хот я с точки зрения экономики капремонта она должна быть разной по 9-10-этажным, 5-этажным и деревянным домам. При этом реальная  стоимость капремонта в деревянном жилфонде несопоставима с размером минимального взноса. Возможно такая градация – задача будущего. Пока же мы планируем объемы работ исходя из минимального взноса.

Собираемость взносов в Архангельской области -  на уровне 94 – 96,5% ежемесячно, это хороший показатель по РФ.

Второй год выпуск платежных документов, касающихся юридических лиц, идет через канал передачи информации по СГИС. Пока к нему подключены 78 абонентов. По остальным квитанции выпускаются в печатном формате и направляются Почтой России. Поэтому директор Фонда призвал ОМСУ активнее подключаться к системе СБИС.

Юристы Фонда ведут большую претензионную работу с должниками. В 2019 году нами подано в судебные инстанции более 17 тысяч исковых заявлений на сумму более чем 130 млн рублей. В 2018-м исков было чуть меньше – через судебных приставов взыскано долгов на сумму более 100 млн рублей.

Ряд МО тоже имеют долги. Но если в первые годы Фонд относится к этому лояльно, входили в положение МО, то сегодня с такими должниками действуем исключительно через суды.

Как наполнить сайт? Как продвинуть приложение? На эти и другие важные вопросы поможет ответить биржа микрозадач unu.ru. Узнайте все более подробно.