Государство вынуждает строителей недвижимости к демпингу

«Мы ожидаем, что тенденция коррекции цен вниз продолжится, и к концу года на большинстве рынков будет отмечен нулевой или негативный рост, - считает Ник Барнс, глава международного аналитического отдела Knight Frank. - Между тем Россия и ряд других стран Восточной Европы в 3-м квартале показали относительно неплохие результаты. Однако сейчас уже появляются признаки того, что некоторые из наиболее сильных рынков жилья идут на спад».

По экспертным оценкам агентства, в сентябре-октябре московский «квадрат» замер на отметке 6,2 тысячи долларов. Многие специалисты полагают, что это высшая точка, за которой последует резкое удешевление. Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) убеждены, что наш рынок ждет скорый обвал. Скидки к заявленным ценам на недвижимость уже составляют 15-30%, но спрос все равно уменьшается, поэтому основная масса жилья остается непроданной, говорят они.

По мнению руководителя Центра экономических исследований ИГСО Василия Колташова, для сбыта «застрявшей» недвижимости и достижения ее доступности требуется скидка в 55-65%, причем в 2009 году и таких мер будет уже недостаточно. Февраль станет переломным месяцем, дальше, по его прогнозам, ухудшение экономической ситуации в России пойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится.

Как утверждают аналитики, «жадные продавцы и арендодатели, которые держат цены до последнего, в 2009 году будут наказаны, а стоимость российского жилья может снизиться в разы». Ник Барнс из Knight Frank видит в этой тенденции и положительный момент: инвесторы, в последнее время сильно разочаровавшиеся в фондовом рынке, надежности банков и ценных бумаг, смогут вложить деньги в очень кстати подешевевшую недвижимость.

С другой стороны, отечественные эксперты рынка не столько единодушно «приговаривают» недвижимость, отмечая наличие сдерживающих факторов и, в первую очередь, сам факт дефицита жилья. «Все будет зависеть от действий правительства и того, кого именно оно будет поддерживать: потребителя, как это происходит сейчас в Европе и США, или собственные монополии, - заявил газете ВЗГЛЯД аналитик Бюро информационной поддержки инвестиций Татьяна Ранеева. - Сейчас крайне важно прогарантировать все взятые кредиты, отсрочить выплаты для потерявших работу и обязать банки не менять своевольно процентные ставки по уже выданным займам, в особенности ипотечным».

Уже давно перестал быть секретом тот факт, что отечественные банки оставили застройщиков в одиночестве решать проблемы долгов, хотя последние 6-7 лет они заработали на кредитовании девелопмента астрономические суммы. Теперь же банкиры предлагают кредиты под 40-90% годовых, причем тех, кому удалось получить средства, можно пересчитать по пальцам одной руки.

В последние пару недель среди девелоперов появилась слухи, что в ближайшее время ситуация на мировых кредитных рынках нормализуется и можно будет снова профинансироваться на Западе. Поводом для такого оптимизма стали высказывания ряда американских экономистов о необходимости обнуления ставки рефинансирования Федеральной резервной системы Соединенных Штатов Америки. Обычно вслед за снижением ставки ФРС США следует снижение ставок коммерческих банков.

«Это всего лишь слухи и иллюзии, - говорят аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». - В данном случае такую зависимость вряд ли удастся наблюдать. И единственными источниками рефинансирования существующих кассовых разрывов для всех российских юридических лиц остаются по-прежнему федеральное и региональные правительства России. Но наиболее эффективным - снижение цен».

Правда в этом только в том, что на данный момент ставка рефинансирования ФРС США составляет 1%, а ЕЦБ - 3,25%. При этом к концу этого года ожидается, что из-за угрозы дефляции ФРС США может вообще обнулить ставку рефинансирования, а ЕЦБ - понизить ее до 2%.

К тому же по этим ставкам кредитуются только банки, а для крупных и надежных корпоративных западных компаний как в долларах, так и в евро, ставки западных банков по кредитам не опускаются ниже 8-10% годовых.

Для девелоперских проектов, как наиболее рискованных, в той же Европе ставки составляют не менее 12-15% годовых, причем для клиентов банков, а не пришедших со стороны. В списки надежных наши отечественные застройщики никак не попадают.

Для справки: самая низкая ставка последние 10 лет - около 0,5% - была в Японии. Сейчас она стремится к нулю. И почему-то никто не слышал, чтобы банки Страны восходящего солнца были мировыми лидерами на рынке кредитования. Ответ прост: для рискованных проектов кредиты в Японии так же дороги, как и в любой другой стране, невзирая на ставку «главного казначейства».

Таким образом, российские строители не могут рассчитывать на помощь Запада, и единственным доступным и дешевым инструментом возобновления спроса остается дисконт на построенное жилье и снижение себестоимости и собственных аппетитов - на строящееся.

Пока еще наши девелоперы не осознали до конца всех последствий кризиса и отчаянно сопротивляются, к примеру, аукционной системе выкупа жилья, которую пытается продвигать московский мэр Юрий Лужков. Хотя на сегодняшний день государство - это единственный платежеспособный покупатель, и оно, пользуясь своим положением, может заставить строителей пойти на беспрецедентные уступки в цене.

По замыслу правительства Москвы, победителями аукциона окажутся застройщики, которые предложат наименьшую стоимость квадратного метра. По мнению члена совета директоров группы МИЦ Сергея Хорошкова, вполне вероятно, что цена выставленных на продажу объектов может составить около 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Многие эксперты рынка недвижимости соглашаются с тем, что проведение открытых аукционов является хорошим, если не говорить, что единственным, способом поддержки как самих застройщиков, так и рынка недвижимости в целом.

В условиях ограниченности финансовых ресурсов выкуп жилья означает поддержку застройщиков и всей отрасли, что придает рынку большую стабильность и устойчивость. «Победители аукционов, получив финансовые ресурсы, смогут вкладывать их в разработку и реализацию новых объектов», - заявляет представитель девелоперской компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов.

Однако и здесь не все однозначно. Не совсем ясно, будет ли таким образом достигнута главная цель - защита рынка недвижимости от кризиса, является ли низкая цена выкупаемого жилья панацеей в нынешних условиях и к чему она приведет в будущем. Некоторые эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, высказали опасение, что демпинг может сыграть «злую шутку»: девелоперы прекратят продавать свое жилье государству «до лучших времен», а граждане будут ждать еще большего дисконта, аккумулируя тем самым отложенный спрос.

«Это, в свою очередь, негативно скажется на самих девелоперах, которые либо не получат дополнительных средств за счет привлечения покупателей с открытого рынка, либо будут вынуждены продавать квартиры существенно ниже себестоимости, - считает партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - В долгосрочной перспективе это приведет к более высокому росту цен».

Так или иначе, но понижение стоимости квадратных метров со стороны государства не может рассматриваться как стратегическая инициатива. Учитывая, что срок возведения любого жилого дома составляет не менее 2,5-3 лет, необходимо уже сейчас думать о том, на какие деньги будут строиться дома, и рассчитывать их себестоимость. Первыми эту опасность уловили в Союзе производителей цемента (СПЦ), предложившем двум главным строительным организациям: Российскому союзу строителей (РСС) и Ассоциации строителей России (АСР) -- подписать «картельное соглашение» с указанием точных объемов поставок до 2012 года и ценой продаж.

Цементники предполагают, что подобная договоренность поможет «выработать единую стратегию преодоления кризиса». Идея не была отвергнута с ходу, хотя строителям очень не понравилась предлагаемая цена - «не более 3900 рублей за тонну без учета НДС и транспортных расходов». По данным газеты ВЗГЛЯД, сегодняшняя рыночная цена составляет около 3000 рублей, а «не более» означает, что цементники имеют право устанавливать цены, близкие к максимальной.

«Основным принципом регулирования взаимоотношений между строителями и поставщиками является соотношение спроса и предложения, - сказал газете ВЗГЛЯД директор стройкомпании О.С.Г. Денис Кудряшов. - В условиях кризиса некоторые девелоперы уже предлагают поставщикам расчеты квартирами за материалы. «Зацементировать» цену не получится».

Уже сейчас ясно, что следующие год-два спрос на цемент будет невысоким, и естественно, что ни один строитель не возьмет на себя обязательств по фиксированному объему закупок цемента, напоминающих время развитого социализма и госплана.

Более того, падение объемов спроса на стройматериалы заставит производителей снизить цены, что, в свою очередь, поможет быстрее восстановить объемы строительства «выжившим» после кризиса застройщикам за счет сокращения себестоимости.

Согласно прогнозам компании Real Estate Consult, в 2009 году будет введено не более 500 тысяч квадратных метров коммерческого жилья, т. е. в 4-5 раз меньше, чем в 2007 году, в 2010 году - около 200 тысяч, или в 10-12 раз меньше, чем в 2007 году.

С другой стороны, производители цемента оказались в очень сложной ситуации. Несмотря на то что доля их продукции в себестоимости жилья составляет не более 5-7%, именно на них вешали «всех собак», обвиняя в росте цен на жилье. В последний год были построены и заработали десятки заводов по производству цемента. Если позволить сейчас им «лечь», то выход строительной отрасли из кризиса отложится очень надолго.

«Тенденция снижения цен на мировых рынках обусловлена целым рядом причин, - комментирует президент фонда "Петербургская политика" Михаил Виноградов.- У людей, безусловно, сокращается количество денег, затрудняется возможность получения заёмных средств на покупку жилья, то есть сокращается спрос. С другой стороны, жильё перестаёт выглядеть как перспективный инструмент для вложений, поскольку оно обесценивается, и постепенно утрачивает сберегательную и преумножающую деньги функцию. Плюс происходит определённое падение цен на стройматериалы. Тем более, что ажиотажный спрос на жильё, который был на жильё в последние годы, носил спекулятивный характер.

Что касается российского рынка, то здесь, наверное, тренд в сторону падения стоимости жилья продолжится. Но есть несколько нюансов. Первый нюанс - насколько игроки рынка жилья сумеют скоординировать свои действие для того, чтобы отсрочить это падение. Отдельные компании уже начинают разного рода предновогодние акции, например, т.е. фактически идут на понижение стоимости жилья. Другой подводный камень - риски того, что последующее резкое падение предложения на рынке жилья снова вызовет определённое повышение цен - такие риски действительно существуют, если многие из начатых проектов будут заморожены. И третий вопрос, который будет оставаться - сумеет ли государство воспользоваться нынешним кризисом на рынке для того, чтобы демонополизировать региональные рынки жилья, которые часто находятся под контролем местных элит. Пока такой воли не продемонстрировано.

Меры по выкупу жилья государством пока не всегда кажутся обоснованными, потому что это отчасти выглядит как искусственное завышение спроса и поддержание цен на искусственно высоком уровне, в том числе в пользу тех самых региональных жилищных монополий. Что касается доходных домов, массового строительства съемного жилья, то с одной стороны, идея логичная, явно актуальная и назревшая, а, с другой стороны, насколько я знаю, с недавних пор проекту доходных домов препятствовали сомнения в экономической эффективности подобных проектов, несмотря на очевидную востребованность в обществе. Если произойдет одновременно и корректировка рынка жилья и государственная программа по появлению доходных домов - если и то, и другое произойдёт, то, наверное, эта тенденция возможна, но эффективность проекта предстоит обсчитывать».