Результаты исследования рынка управляющих компаний в Архангельске

Вопросы об эффективности и устойчивости управляющих компаний задавались трем группам экспертов общей численностью более 100 человек.

Первая группа экспертов  - «Муниципальная», в которую вошли чиновники из управления ЖКХ мэрии города, администраций округов Архангельска и надзорных органов.
Вторая группа опрошенных экспертов - «Независимые», в которую вошли представители коммерческих структур, ранее принимавшие участие в работе либо муниципальных служб коммунального хозяйства, либо работали на ведущих должностях ИТР в МУП «Жилкомсервис».

Третья группа экспертов - руководители и ведущие специалисты Управляющих компаний, действующих на территории Архангельска.

Общие  данные исследования:

Бизнес управляющих компаний  на рынке ЖКХ в Архангельске за два года стабилизировался. 95% многоквартирных домов распределились между 52 управляющими компаниями.  Лидеру рынка УК «Наш Дом Архангельск» и еще 10 крупным управляющим компаниям принадлежит около 80 % рынка, на долю 42 мелких УК приходится не более 20% объема жилищно-коммунальных услуг.

Спустя два года с начала работы Управляющих компаний в сфере ЖКХ Архангельска, по данным экспертов, начинают сбываться прогнозы о том, что не все УК устоят на рынке.

Часть предпринимателей, сработавших «на хапок», будут вынуждены вскоре оставить этот сектор. И передел возможен в ближайшие годы. К этому переделу уже готовится мэрия. Так, с 1 ноября 2009 года главам  муниципальных округов дано право при поступлении большого количества жалоб на компании от населения обращаться в мэрию на  расторжение договоров с УК.

Результаты опроса экспертов позволили составить рейтинг 10 ведущих управляющих компаний Архангельска:

1). «Наш дом Архангельск»

2). «Уютный дом»

3). «Связькабельстрой»

4). «Торн»

5). «Метелица»

6). «Архангельская управляющая компания»

7). «Домком»

8). «Семь дней»

9).  «Зодчий»

10). «Деревянный город»

К явной десятке лидеров можно добавить еще ряд управляющий компаний, о которых эксперты хоть единожды высказались в контексте «заслуживают доверия». Это ООО «Ломоносовская управляющая компания», ООО «Инвест строй сервис» и ООО «Фактория».

Первая - «Муниципальная»  - группа экспертов отметила ряд особенностей:

В частности, источник в «Ростехнадзоре» пояснил, что те компании, которые имеют свою собственную производственную базу, наиболее эффективны, хотя количество жалоб и претензий со стороны населения как на малые,  так и на большие управляющие компании, примерно одинаково. Наиболее надежными компаниями по этому показателю стали ООО «Наш дом Архангельск», за ней -  ООО «Торн», ООО «Связькабельстрой», ООО «Ломоносовская управляющая компания».  В свою очередь, глава округа Майская горка Николай Ситников заявил, что «со временем то количество компаний, которые действуют у нас в городе, сократится путем объединения  в более крупные организации. Из действующих управляющих компаний в нашем округе наиболее надежными я могу назвать ООО «Наш дом Архангельск» и ООО «Майская горка».

В последнее время все острее назревает вопрос, нужен ли некий надзорный орган для контроля над управляющими компаниями. Необходимость такого института подтверждают как главы округов, так и независимые эксперты. Как стало известно,   с 1 ноября 2009 года этим вопросом будут заниматься главы муниципальных округов. При поступлении большого количества жалоб на компании от населения они вправе обращаться в мэрию на  расторжение договоров с компаниями. Соответствующий документ был подписан мэром г. Архангельска Виктором Павленко.

Как отметил директор  МУП «Спецавтохозяйство»  Владимир Рассохин,  одной из основных проблем работы с управляющими компаниями является то, что многие из них выплачивают деньги за оказанные им услуги только после решения суда, и, как правило, это относится к малым организациям.  «Зачастую некоторые управляющие компании представляют из себя офисы, где из оборудования есть только стул, стол и телефон», - поясняет Рассохин.  Наиболее надежными компаниями, с которыми МУП «Спецавтохозяйство»  удобнее работать, оказались ООО «Семь дней», ООО  «Уютный дом» а также все наиболее крупные организации. Несмотря на это,  претензии к крупным управляющим компаниями у «Спецавтохозяйства» периодически возникают.

В частности, Владимир Рассохин отметил, что существовали в прошлом трения с управляющей компанией ООО «Наш дом Архангельск». Но с крупными и уважающими себя УК  в отличие от мелких всегда есть возможность договориться,  отметил  директор МУП «Спецавтохозяйство».

Респондент в ОАО «Архэнергосбыт» отметил: «Сегодняшние управляющие компании - уже совсем не то, что они представляли собой в мае прошлого года.  Хотелось бы отметить весьма неплохие результаты, которые демонстрируют УК «Уютный Дом», «Метелица», «7 дней», «Левобережье». Но существуют и серьезные проблемы, которые требуют разрешения с точки зрения обоюдной выгоды и для управляющих компаний и для ресурсоснабжающих организаций».

Большая часть экспертов данной группы сошлась во мнении, что наиболее успешными и надежными управляющими  компаниями  на рынке жилищно-коммунальных услуг в нашем городе являются: ООО «Наш дом Архангельск», ООО «Уютный дом» и ООО «Связькабельстрой».  Хотя и были высказаны ряд претензий, в частности, и к этим компаниям от компаний поставщиков и представителей мэрии.  

Следующая группа экспертов - «Независимые».

Характерно мнение одного из экспертов - Александра Корепанова  - экс-начальника управления ЖКХ г. Архангельска:  «На мой взгляд, наиболее эффективны средние УК, которые, в отличие от мелких УК, могут в достаточной мере аккумулировать средства на проведение незапланированных ремонтных работ, и в то же время относятся ответственно к своей работе». Одной из самых надежных управляющих компаний А.С.Корепанов  назвал ООО «Связькабельстрой».

Кроме того, многие эксперты так же указали, что более надежные и эффективные компании на рынке ЖКХ нашего города  - именно крупные.

Наиболее известными и надежными управляющими компаниями, по мнению экспертов этой группы, стали: 1 - ООО «Наш дом Архангельск», 2-  ООО «Связькабельстрой», 3 -  ООО «Уютный дом» и т.д.

 Третьей группой экспертов, принимавших участие в исследовании, стали  представители самих управляющих компаний. Они акцентировали внимание на ряде не отмеченных другими экспертами  особенностей:

Наиболее дружественными компаниями, с которыми лично они чаще всего сталкивались на рынке жилищно-коммунальных услуг, по мнению представителей самих УК, оказались ООО «Управдом»,  ООО «Наш дом Архангельск», ООО «Уютный дом», ООО «Велес Норд» и т.д. Некоторые из  респондентов не ответили на этот вопрос, сославшись на то, что они поддерживают нейтралитет, а потому «друзей» у них нет.

Одним из вопросов для данной группы экспертов стал: «Необходимо ли объединение управляющих компаний в некоммерческие ассоциации? И если да, то для чего?»

Мнения экспертов разделились равномерно в позициях «за» и «против». Вот несколько наиболее ярких ответов:

ООО «Семь Дней»,  генеральный директор Сидоров Юрий Викторович: «Трудный вопрос - сложно запрячь в одну повозку  лебедя, рака и щуку»...

ООО «Уютный дом»,  директор Головань Олег Николаевич: «С точки зрения доходов  - нет, только ради лучшего взаимодействия с властью»...

 ООО «Деревянный город»,  директор Кукаракова Валентина Григорьевна: «Необходимо, так легче выжить на рыке». 

Эксперты третьей группы также указали, что многие представители управляющих компаний считают, что избрание их директоров  в Горсовет повлияет положительно на отношение власти к их компаниям. Опыт такого сотрудничества власти и управляющих компаний хорошо виден на деятельности ООО «Наш дом Архангельск» в лице директора  Л.Н. Марчук.

Большинство представителей управляющих компаний  сошлись во мнении, что необходимость создания ассоциации управляющих компаний в данный момент времени созрела и обусловлена  тяжелым положением рынка жилищно-коммунальных услуг в нашем городе и проблемами взаимодействия управляющих компаний  с властными структурами.

Подводя итоги исследования, эксперты выделили десять из более пятидесяти действующих наиболее надежных  управляющих компаний в Архангельске. Данный рейтинг составлен на основе выборки ранжирования упоминаний компаний независимых экспертов, представителей  мэрии города,  директоров управляющих компаний.

Также одним  из выводов исследования стала констатация факта резкого усугубления ситуации в городе с  ветхим жилым фондом.  Это отметили практически все эксперты.

Приход  управляющих компаний  на рынок жилищно-коммунальных услуг в корне изменил положение дел в сфере ЖКХ.   Острейшей проблемой всего Архангельска было повсеместное перекрестное финансирование.  За счет тех денег, которые собирали многоквартирные дома, финансировались деревянное малоквартирное и ветхое жилье.

Сейчас принцип изменился. Управляющие компании собирают  деньги  у жильцов и распределяют их именно на содержание тех домов, которые они обслуживают. По примерным подсчетам,  уровень финансирования ремонтов многоквартирных домов увеличился в пять раз после прихода на рынок услуг ЖКХ управляющих компаний. Такая статистика является  ярким доказательством эффективности частных управляющих компаний по сравнению с предшествующей системой муниципального ЖКХ.  Многие из экспертов называли ситуацию последних двух лет  «коммунальной революцией».

В то же время из-за прекращения «перекрестного» финансирования ситуация с деревянным жилым фондом в городе резко ухудшилась. Не все организации готовы брать на себя еще одну «головную боль» в части постоянных капремонтов, замены свай и т.д. 

Тем компаниям, которые занимаются  таким жилфондом, сложно найти дополнительные средства на экстренный ремонт ветхого жилья. 

Единственным источником финансирования может стать помощь государства.  Недавно, по обещанию президента РФ Дмитрия Медведева, в рамках  антикризисной программы России, на ликвидацию  ветхого и аварийного  жилья в Архангельской области выделены дополнительные средства из Фонда реформирования ЖКХ.

Архангельские эксперты отметили, что это, несомненно, большой шаг в решении проблемы, хотя выделенные деньги пока не превышают и четверти необходимого.

Исследование подготовлено ООО «Норд Медиа Консалтинг Групп»

Фото Н.Гернета, архив