Рост цен на квартиры в новостройках - не прихоть застройщиков

По данным экспертов, в прошлом году, в среднем квадратный метр в новостройках подорожал на 20%, а цена среднестатистической квартиры в России к декабрю достигла 4 млн. рублей (т.е. рост составил те же 20%).

В Москве новый квадратный метр с начала года подорожал на 17%, до 260 тыс. рублей. В северной столице - Санкт-Петербурге - цены выросли на 19%, до 150 тыс. рублей за кв. м. Не отстает и провинция: заметнее всего (среди городов с населением от 300 тыс. человек) - практически на треть - увеличились цены на первичное жилье в Кемерове, Мурманске, Хабаровске, Туле и Набережных Челнах. На этом фоне, средний рост цен на новостройки Группы «Аквилон» в Архангельской области не превысил в 2020 году 15%, что значительно ниже общероссийских показателей.

Чем же обусловлен рост цен?

Во-первых, в прошлом году существенно выросли цены на стройматериалы. Повышение стоимости металлопроката доходило до 100% в зависимости от региона и ассортимента. Материалы, в производстве которых применяют металл, подорожали на 70%. Строительная арматура подорожала вдвое. Цены растут практически на все виды строительных материалов.  К примеру, шпаклевка и грунтовка, подорожали в среднем на 10%, стекло - на 30%, песок – на 25%.

Во-вторых, пандемия, и связанные с ней ограничения привели к существенному удорожанию рабочей силы, задействованной в строительной отрасли. Сокращение миграционных потоков вызвало острый дефицит кадров в строительстве, и как следствие – рост расходов на заработную плату, что неизбежно сказывается на стоимости новостроек.

Во-третьих, на рост стоимости жилья оказал влияние переход на проектное финансирование, предусмотренное изменениями в действующем законодательстве. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. Воспользоваться этими средствами застройщик может лишь после окончания строительства и передачи объекта дольщикам. Использование эскроу-счетов, приводит к тому, что девелоперы в среднем вынуждены платить на 5-7 тыс. рублей больше с каждого кв. м. В целом при переходе на проектное финансирование строек и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах вызвало удорожание новостроек в среднем на 10%.

В-четвертых, норму рентабельности для застройщика определяет банк при заключении соглашения о проектном финансировании. И она рассчитывается в том числе исходя из необходимости оплаты полученного кредита на строительство нового жилья. Тем самым, цена квартир во многом определяется исходя из принятой модели финансирования проекта, и задается для застройщика банком.

Также нужно учитывать, что покупатели в течение прошлого года активно скупали самые дешевые варианты квартир в строящихся объектах, из-за чего к новому году в объеме предложения резко выросла доля квартир подороже - отсюда и столь заметный рост средних показателей по увеличению стоимости жилья.

Большинство экспертов уверены, что и в текущем году цены на новое жилье будут расти: их стимулирует довольно высокий спрос на квартиры в новостройках. Рост цен провоцируют не только доступность относительно дешевых кредитов и повышенный спрос на жилье, но и нехватка предложения. На рост цены также повлияло и увеличение себестоимости проектов в связи со скачками курса рубля.

Сдержать рост цен на жилую недвижимость в том числе и в Архангельской области можно за счет увеличения объемов предложения жилья на рынке. А следовательно – необходимо всемерно поддерживать новые проекты, предусматривающие масштабное жилищное строительство.

Напомним, что сейчас Группа «Аквилон» возводит в Архангельске и Северодвинске 15 жилых комплексов общей площадью 280 тыс. кв. м. Земельный банк Группы «Аквилон» для перспективного строительства в двух городах составляет 23 га. В стадии проектирования находится более 250 тыс. кв. м нового жилья. В планах – еще более 350 тыс. кв. м.
В столице Поморья в ближайшее время начнется реализация двух новых проектов: на земельном участке общей площадью 1,3 га (за зданием бывшей швейной фабрики и ТЦ «Бум») приобретенном у частных собственников проектируется жилой комплекс площадью порядка 24 тыс. кв. м. Еще один жилой комплекс с детсадом планируется построить в районе пр. Обводный канал - ул. Поморская.
В городе корабелов, в рамках первого в регионе масштабного инвестиционного проекта комплексного освоения территории, помимо 50 тыс. кв. м современного жилья, за счет компании будет построен и передан муниципалитету «под ключ» полностью готовый детсад и выполнено комплексное благоустройство общедоступной многофункциональной рекреационной зоны на берегу озера Театральное. Кроме того, на участке в районе ул. Первомайская планируется построить жилой комплекс площадью более 30 тыс. кв. м.