Капремонт-2017 - как он есть и без прикрас. Интервью с Михаилом Хабаровым

С заместителем генерального директора НО «Фонда капитального ремонта многоквартирных домов в Архангельской области» Михаилом Хабаровым беседует корреспондент газеты «Архангельск» Ирина Колесникова.

Чтобы бороться с недобросовестными подрядчиками есть целый ряд инструментов

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Архангельской области разработана и реализуется с 2014 года. В нее включено более четырнадцати тысяч многоквартирных домов. Они должны быть отремонтированы до 2043 года. О том, как реализуется эта программа, и какие проблемы возникают в процессе, в интервью с заместителем генерального директора НО «Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» Михаилом Хабаровым.

Лучше, если жильцы проявляют инициативу

- Спецсчет или «общий котел»? Что выгоднее для жильцов?

- Прежде всего, необходимо пояснить, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта - перечисление взносов на специальный счет или на счет регионального оператора, которым является Фонда капитального ремонта Архангельской области. Иногда собственники, выбравшие спецсчет, вынуждены отказываться от такого способа и снова переходить на «котел».

- Почему?

- Самостоятельно не справляются с платежами, возникают задолженности, а потому с помощью жилищной инспекции возвращаются обратно. Но таких домов не много. В принципе, если люди уже перешли на спецсчет, то обычно это означает, что там есть активные собственники, готовые решать организационные вопросы. Спецсчет это в общем-то хорошая возможность для тех людей, которые самостоятельно хотят планировать и реализовывать все мероприятия, связанные с их имуществом, домом. Они сами решают, когда делать ремонт, какие работы необходимо выполнить. Государство устанавливает минимальный взнос, но жильцы голосованием могут его увеличить, а одно из самых главных преимуществ – они сами вправе определять подрядчика, который будет выполнять капитальный ремонт. Если Фонд должен проводить предотбор подрядчиков, аукцион, то дома, перечисляющие средства на спецсчет выбирают подрядчика самостоятельно – такого, которому доверяют.

- Какова функция Фонда в случае, если жильцы выбирают спецсчет?

- Нужно отметить, что владельцем спецсчета, помимо регионального оператора (Фонда), может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

Помимо перечислений средств на оплату работ по капремонту по решению общего собрания собственников, владелец спецсчета представляет в государственную жилищную инспекцию сведения о начисленных и поступивших средствах (взносах) на капремонт, сведения о израсходованных и оставшихся средствах на капремонт спецсчета и другую информацию.

- Что лучше для Фонда – когда он аккумулирует средства в общем котле или же когда люди проявляют самостоятельность?

- На самом деле лучше, конечно, когда жильцы проявляют инициативу и сами решают, на что и когда тратить накопленные средства, что в первую очередь нужно ремонтировать. При этом помимо непосредственно планирования и организации капремонта на Фонд возложены функции по ведению консультационной, информационной, организационно-методической работы и взаимодействия с муниципальными органами для проведения капремонта многоквартирных домов и реализации программ в сфере модернизации ЖКХ.

- В чем причина отказа некоторых собственников от проведения капремонта?

- Потому что в деревянных домах многие настроены на получение нового жилья и не заинтересованы в сохранении своего дома, рассчитывая на то, что он попадет в программу по переселению из ветхого жилья. В многоэтажных домах случается, что строителей жильцы не допускают в квартиры, чтобы поменять трубы стояков водоснабжения или отопления, так как эти стояки зашиты и облицованы кафелем, при замене труб отопления могут повредится обои и тому подобное. Во многих домах доля недопусков по «стоякам» составляет 80…90 процентов.

Потому что может стать хуже

- А может быть, жильцы опасаются, что после капитального ремонта станет еще хуже?

- Да, к сожалению, такое бывает. Например, технология замены свай деревянного дома предусматривает подъем нижнего венца на 5-7 сантиметров. В этот момент возможны подвижки и изменение геометрических параметров помещений, что, в свою очередь, сказывается на внутренней отделке помещений – трещины на обоях и штукатурке, кафеле. В этом году, чтобы исключить такие негативные последствия, мы постарались в некоторых деревянных домах провести встречи с жителями. По вечерам, когда все приходят с работы, мы выезжали, встречались с людьми, приглашали для беседы подрядчиков, которые будут делать ремонт, и детально объясняли, какие работы будут выполнены и как. А сейчас в перечень работ вместе с ремонтом фундамента вошел ремонт полов. Он включает замену балок, установку новых черновых полов, теплоизоляцию, укладку полового шпунта и покраску. Но внутренняя отделка – это зона ответственности собственников. К слову, в этом году часть домов отказались от капитального ремонта. Жильцы приняли решение добиваться признания их домов аварийными. Еще один дом в стадии принятия решения.

- Михаил Викторович, в самом начале реализации программы капитального ремонта было достаточно много негатива и недопонимания. Жильцы отказывались платить взносы. А как ситуация обстоит сегодня?

- В настоящее время общая собираемость взносов на капремонт в Архангельской области составляет 78,7 процентов накопительным итогом с 2014 года, при этом если рассматривать отдельно прошедший период 2017 года, то оплата взносов составила 90,6 процентов.

Контроль есть и меры воздействия тоже

- Михаил Викторович, наверное, самый острый вопрос – это все-таки качество капитального ремонта. Не секрет, что периодически то тут, то там всплывают довольно неприглядные ситуации. Могу сходу назвать несколько случаев только в Архангельске, когда подрядчик выполнил работы некачественно, в результате чего пострадало имущество жильцов. Причем в большинстве случаев речь идет о ремонтах кровли. Как все же много «брака»?

- Довольно много, к сожалению. Если рассматривать случаи, где в результате действий подрядчика был причинён ущерб имуществу жильцов, то это около пятидесяти домов. Правда, нужно признать, что есть случаи, когда претензии выставлены из-за желтого пятна на потолке, которое появилось там задолго до начала капремонта. Но есть и колоссальные провалы. Таких по городу Архангельску в этом году всего два – в доме №19 по улице Володарского и по проспекту Ломоносова, 200. Там, в результате выполнения ремонта кровли жилью был нанесен значительный ущерб. В обоих случаях подрядчик добровольно устраняет свои огрехи. Естественно, Фонд ведет с недобросовестными подрядчиками, нарушившими условия договора, претензионную работу. Всего в претензионной работе находятся 216 договоров на сумму около 200 миллионов рублей. Принято судебных решений в пользу Фонда и решений подрядчиков о досудебном возмещении претензий на 30,9 миллионов рублей, из них взыскано или оплачено подрядчиками – 18 миллионов рублей.

- Судебное разбирательство – это единственный действенный метод влияния на подрядчика?

- Нет, конечно. В первую очередь, когда возникает такая конфликтная ситуация мы организовываем встречу подрядчика и жильцов и предоставляем им возможность договориться. Подрядчик может устранить недочеты, возместить ущерб и прочее. Если нет, то принимаем другие меры. Помимо взыскания неустоек и штрафов Фонд проводит работу по включению организаций, допустивших существенные нарушения, в реестр недобросовестных подрядчиков.

- Что это дает?

- Попав в реестр, подрядчик на три года лишается права выполнять работы по государственным, муниципальным заказам и заказам Фонда. У них, конечно, есть лазейка в плане создания новой фирмы, но по нашим работам мы предъявляем требования к опыту, который можно подтвердить только исполненными договорами. За время реализации программы по инициативе Фонда в реестр недобросовестных подрядчиков уже внесены ООО «СпецСтройАльянс», ООО «РусьЛифт», ООО «ПоморРесурс», ООО «Ремонтно-строительная компания». Отказано ФАСом во включении в реестр недобросовестных поставщиков: ООО «РегионПроектГрупп», ООО «С-ПбБЭР"», ООО «РегионЭкоСтрой», ООО «АрхСтройЗаказ». Всего в ФАС было подано обращений по 33 договорам.

- А как соблюдаются гарантийные обязательства?

- В соответствии с договорами подрядчики несут гарантийные обязательства за выполненную работу в течении 60 месяцев. Этот срок начинается с даты подписания акта приёмки законченного капитальным ремонтом многоквартирного дома. В период гарантийного срока подрядчик несет все затраты, связанные с исполнением гарантийных обязательств. При уклонении Подрядчика от исполнения гарантийных обязательств Фонд привлекает другую организацию, для устранения дефектов и недостатков с возмещением своих расходов за счет подрядчика. Рычаги воздействия здесь такие же.

В этом году, кстати, с внесением изменений в Градостроительный кодекс добавился еще один механизм влияния на подрядчиков – через СРО (Саморегулируемая организация). Если допущено нарушение технологии, качества, сроков договора, то мы вправе обратиться в СРО с просьбой о принятии мер дисциплинарного воздействия вплоть до прекращения членства Подрядчика в саморегулируемой организации. А если организация такое решение примет, то наш договор с подрядчиком расторгается автоматически. С этого года подрядчик, зарегистрированный в Архангельской области, должен быть членом СРО именно Архангельской области, а не Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, обращения куда раньше всегда были просто формальностью. Сегодня же они становятся механизмом взаимодействия. Мы уже подали заявления относительно работы трех подрядных организаций. Решения по ним пока не приняты.

Кроме того, в целях усиления надзора за ходом работ, с этого года Фондом дополнительно организовано ведение строительного контроля. Это отдельная организация, определяемая в процессе проведения аукциона, инженеры которой помимо специалистов Фонда, выезжают на объекты и проверяют качество, технологию и сроки, участвуют в подписании актов скрытых работ. Так что, подытожив, можно с уверенностью сказать, что Фондом проводится работа по усилению контроля за работой подрядчиков и повышению качества капитального ремонта.  

Очень часто мы задаем себе вопрос, как правильно сделать то или другое? Ответы на многие вопросы вы можете получить, если перейдете по этой ссылочке. Теперь вы точно знаете, как нужно делать.